18新利luck体育:物业经营的管理

　　（1）物业经营管理的目的是为了增加物业管理企业的收入，增加积累。只有按商品经济价值规律办事，在经营过程中实行等价交换、有偿服务，才能达到上述目的。

　　（2）尽管经营是为了增加企业收入，但始终不能忘记要寓经营于服务之中。物业经营管理必须服从于物业的综合管理，为物业管理的主营业务服务，否则，不利于物业管理工作水平的提高，并将妨碍物业管理企业的长远发展。

　　（3）这一原则要求引进竞争机制，进行经营服务项目招标，即对所开设的经营服务项目，实行企业内部或公开招标，择优汰劣，以保证经营水平和服务质量，以及良好的经营效益。

　　（5）根据规模效应的原理，物业管理企业所提供的服务范围越广、项目越多，单位项目所分摊的固定成本就越低，在价格不变的情况下，企业的获利也越大，竞争能力越强，尤其是在物业的综合管理经费吃紧的情况下，提高综合服务效益，更显现实与迫切。

　　物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主，具体如下图所示。

　　物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。

　　设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构（企业或事业单位）创造一个良好的生产、办公环境。

　　房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业服务企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。

　　房地产组合投资管理的视野更加广阔，包括：理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；在合适的时机购置和处置物业资产。

　　物业租赁代理服务是物业公司为小区提供的一种经营服务措施，通过这种服务可以为物业公司增加额外的收入。

　　如果业主有意出租房屋，租户想租房，可以分别在出租信息登记表或需求信息登记表中填写自己的意向，或者直接登记委托。

　　客服中心在租赁代理工作中的重点，就是尽量避免业主、租户担心的问题出现，同时及时解决新问题，不断满足他们的需求。

　　凡委托物业出租的业主，须携带该物业的有效证明（原件）、业主的有效身份证明和同住人同意出租的证明材料；委托办理出租的，需出具委托人的书面证明（由公司留存）。若是公司单位，需携带营业执照（商业登记）、法人代表证明书、法人代表委托书等。

　　凡委托承租的客户，须携带本人有效的身份证明或户籍证明,属境内单位须携带有效的营业执照副本,属境外人士须提供有效的护照或回乡证明，填写需求表并签署有关协议。

　　如果出租方业主与承租方租户洽商无异议，即可进入签约阶段。在签订合同时应注意如下图所示的5个问题。

　　客户携带以下资料及复印件到物业公司申请租用车位，在接受申请时要对其所提供的资料认线）客户行驶证、驾驶证复印件（与原件核对）。

　　检查以上资料后，请客户阅读固定车位场地租赁合同书，当客户确定要签合同后，由物业公司经理和客户签订合同，合同一式二份，物业公司、客户各一份。

　　（1）合同签订后，引导客户到物业公司收费处交车位使用费，通常要求客户一次至少交3个月的车位使用费。

　　若客户要提前解除租赁合同并退款时，由车主书面提出，物业公司签署意见，交公司领导批准后，凭到公司财务稽核部门办理退款手续，物业公司收回租赁合同及IC卡。

　　（2）在电梯门旁边放置广告，既可让乘客时刻注意电梯是否到来，也可边等待边欣赏广告作品，会是两全其美的事情。

　　例如，近几年，许多地方都成立了经营电梯内平面广告的公司，广告厂家也是越来越多，几乎覆盖了住宅小区的所有电梯。而且，广告无孔不入，小区楼宇内遍布了各式各样的广告，尤其是小区楼宇上还有大幅的户外广告。电梯内的液晶电视媒体广告，内容从超市百货到房地产、汽车推广无所不包，当然，不时有一些公益广告。当这些广告丰富着社区文化的同时，也或多或少对业主的生活形成了一些干扰，甚至被不良广告“骚扰”。另外，现在液晶电视广告在小区的电梯口也很容易见到，这些电视广告有时24小时都开着。

　　例如，会所是偏重教育，还是重视健身；是方便医疗，还是侧重休闲；是突出娱乐还是突出年轻人的朝气，还是适合于老年人的沉稳,都需要全面具体地给予定位。没有特色，就没有生命力。

　　小区会所一般都选址在较靠小区内部的位置，如果外来人员使用会所，随之产生的诸如车辆停靠、外来人员频繁出入之类的安全隐患便大大增多，因此小区业主（用户）并不希望会所过多地面向外来人员，此类事件引发的业主（用户）投诉时有耳闻。从开发商的角度出发，不吸纳外来人员参与消费，会所就很难有更大的盈利空间。

　　要协调好这一对矛盾，要求管理者在对外经营时对会员入会进行把关。某一个会所有时是会员身份和品位的象征，会员会因为自己是会所的会员而荣耀。所以，会所的管理者和经营者负有一定的责任，在外面的会员提出申请后，要对会员进行把关和筛选，让会员对会所有一种认同感，而不能只是为了经济利益，随随便便、大张旗鼓地从外面招会员。

　　目前，惨淡经营的现状使不少会所经营者开始另寻出路，推出了开放式会所、连锁经营性会所等变种，也就是所谓的“泛会所”概念。这类会所的经营范围不再局限于本小区业主（用户），而是通过销售会员卡的方式，适当地向社会开放，从而增加会所的利用率。小区会所经营可以适度地根据项目档次、居住人群、周边环境等情况实行不同的经营模式。例如，大规模品牌的大开发商可以让旗下各项目的所有业主（用户）共享这些社区会所的使用权。物业管理处也可以提供菜单式服务标准，业主（用户）根据个人具体情况进行选择，并按服务种类缴纳相应费用，也可以聘请顾问或承包出租的方式，将会所的经营管理权交给专业的酒店公司、会所公司，以期提升会所的经营品质。

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