18新利luck体育:2019物业管理关键词！

　　在一个经历剧烈变革的转型时代，我们很难看清未来，越是这样，越是需要有一个预期展望。面对日新月异的物业管理背景之下，本文将通过如下关键词来展望2019物业管理前行轨迹。

　　党的十九大作出了“提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理重要战略部署”，为此，国标委服务联【2017】129号下发《社会管理和公共服务标准化发展规划》（2017-2020年），规划中将公共服务作为重点工作部署。今年是中物协提出的标准建设年，全行业都在积极推进这项工作，这标志着物业管理行业将持续驶入高质量发展的新轨道。

　　目前已有12个省已参与并制定了省级地方标准，其中包括：《办公楼物业管理服务规范》DB31/361-2006；《住宅区物业管理服务规范》DB31/360-2006；《医院物业管理服务规范》DB31/502-2010等多个地方标准；另《物业管理术语》、《物业服务顾客满意度测评》、《物业服务安全与应急处置》三项国标也将于本年度推出。

　　物业管理数字化是数字社区的重要组成部分。物业管理数字化是指在物业服务范围内，利用计算机技术、通讯技术、控制网技术，建立社区建设、管理、服务数字化综合信息共享平台，并与城市建设、管理、服务数字化的综合信息共享平台互联互通，使社区内的政府管理部门、城镇居民、各行各业的企事业单位可以通过这一信息共享平台提供或享受各种社会内部及外部数字化的建设管理和服务的信息资源。

　　中物协关于申报2019年度物业管理重点研究课题的通知，将物业服务企业数字化转型研究作为课题申报项目，引导物业服务企业抓住“数字中国”建设的契机，推动传统物业管理行业数字化转型，开拓新思路、创新新模式、提升新技术、培育新业态，形成差异化竞争优势，迈向中高端水平，重塑物业管理行业新格局。

　　建立物业管理数字化应用标准体系的具体目标应包括：制定物业管理数字化应用标准体系；制定基础性标准，如物业管理信息分类编码标准；提出各种社区所需数据库结构的设计方案，并对标准的内容和编制方式等提出具体方案；建立各种数据接口标准体系，以保证数据的转换和连接；制定社区信息安全规范；制定数据采集和更新机制的规范，以保证数据的真实、全面、有效。

　　建立物业管理数字化应用标准体系具体操作应建立在精准了解客户深度需求层面，通过智慧物业等手段实施服务连接与匹配。在执行中细化服务项目的基础数据、房屋管理、客户管理、客户服务、收费管理、设备设施管理、秩序维护管理、环境管理、消防管理、社区综合服务等模块，结合各类标准设定服务数据，并通过APP或小程序功能实施数据的转换和连接，从而形成差异化竞争优势，使其物业服务标准迈向中高端水平。

　　数据显示，目前在A股上市的物业公司有1家，有62家公司在新三板挂牌。在港场上，物业股共11只。以2014年诞生的第一只物业股——彩生活来算，物业股的上市历史已有5年。另外，2018年以来登陆港场的除新城悦外，还有雅生活(03319)、碧桂园服务，佳兆业物业、永升服务接近占到港股物业股数量的二分之一。

　　“可以预见，在未来的10-20年里，物业管理行业将无惧宏观经济环境的变化而将穿越经济周期保持增长，也正因为如此，物业管理板块必将在资本市场中强势崛起。”本关键词从资本的角度来审视物业服务企业的发展前景预测如下：

　　1、就市场模式而言，对于如何做基于品牌打造的营销体系，将成为品牌物业服务企业主打，其问题关键是传播的手段方法；

　　2、一个好的物业服务生态圈与各方利益的相关者的交易结构将决定物业服务企业商业模式的价值能否顺利对接资本市场。具体由企业整合路径，包括同行业并购整合及和外部的第三方服务商整合；

　　3、资本市场物业服务企业人才队伍将趋向于高质量人才。团队始终是资本市场评估企业的关键要素，在物业商业模式越来越面临挑战时代，只有人才构成资本市场对物业服务企业的更好预期。未来物业服务企业将面临人才新一轮激烈竞争，企业文化和管理机制的重新架构，将决定人才选、用、育、留的目标实现；

　　4、成长型拟上市物业服务企业将更加注意法律与财务问题。法律方面，着重关注股东适格性、出资问题、股权清晰、国有企业或集体企业改制至少取得省级人民政府的确认、同业竞争、关联交易、合格经营等七项；财务方面，则关注收入确认方法、持续盈利能力、公共收益、现金收款、社保公积金缴纳等五个方面。

　　赋能一词最早源自阿里巴巴集团学术委员会主席曾鸣教授提出的，他在《智能商业》一书中描述“基于管理的传统公司，必将让位于以赋能创新为核心功能的未来组织模式。未来企业的核心功能不是管理，而是赋能。管理之所以过时，是因为管理不能带动创造力。创造力是未来组织的最重要的生产要素，促成创造的唯一方法就是赋能。

　　第一点，企业文化为重中之重。在这个大变革的时代你是不是相信自己的文化，甚至以布道者的心态去传播、去吸引真正志同道合的人走到一起来呢？很多公司的合伙人制度实际上变成了利益分配，这完全是南辕北辙。

　　第二点非常重要，正是因为管理不再重要，自激励成为创造者的一个典型特征，所以找到合适的人也变得更重要。合适的人进来了才能吸引合适的人，所以，把工夫用在开头是非常重要的。

　　第三点重要的心得是，物业服务企业怎样可以提供一个平台让创造者之间能够有更多的互动？甚至是跨界的交流，让整个团队产生更好的创造力，这需要大家花心思去探索和琢磨，也会是企业之间竞争力重要的分水岭。从2019年我们可以看到，春晚正在实现舞台与线上线下互动交流的平台的转换。

　　最后，如果用逻辑关系串联上述2019物业管理关键词，我们可以理解“标准建设年“为全面提升物业服务质量的重要抓手；”物业管理数字化“将作为时代工具，助力于行业转型升级；“资本市场”为企业经营发展的结果导向；而赋能将作为具体操作中的工作方法。

　　合法。《物业服务收费管理办法》第十二条规定，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。另，第十五条规定：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。由此可见，物业服务收费可以预收，每个地区的物价局规定的预收月份不同，物业公司为了提高服务质量，需要一定的预付物业费流动资金作物业服务准备，只有在物业费资金不断的滚动中才能更好的延续物业服务。

　　物业费收取能够达到良性循环，物业服务会越做越好，反之就越做越差，为了达到业主与物业公司双赢，业主应当配合物业公司及时缴纳物业费。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　其次，物业服务企业服务支出的多少对企业利润没有直接影响，有了固定的酬金，则企业不必考虑多元化经营，有利于物业管理的专业化；

　　第三，酬金制体现了物业服务企业对业主“管家”式的服务关系，减少了物业服务企业和业主在物业收费方面的矛盾。

　　首先，酬金制需要对物业服务企业进行账目监督和审计，要求业主对物业管理有较高的认识水平和专业水平。

　　其次，物业服务企业处于利润的驱动，可能会提高酬金支付的基数，即物业服务支出。由于业主在专业知识方面处于相对劣势地位，所以很难找到有理、有利、有效的压缩开支的根据，由此可能带来物业管理费用的攀升。

　　与包干制相比，酬金制更体现了市场经济的要求，更透明化，有助于企业自我管理，有利于物业服务企业专业化水平的提高，但是酬金制对业主的要求较高。

　　首先，政府职责分工上，①市物业管理行政主管部门负责本市物业管理行业信用信息的监督管理工作，建立物业管理行政监督管理综合平台、物业管理信用信息平台和信用信息档案。定期向社会公布信用信息评定结果。②区、县、开发区物业管理行政主管部门负责本辖区内物业服务企业及项目经理信用信息的征集、核查和信用监管工作，配合做好本辖区内的信用信息管理平台建设工作。③街道办事处（镇人民政府）负责采集物业服务企业、项目经理信用信息，调查业主满意度。

　　其次，评分内容及标准上。信用信息主要包括基本信息、业绩信息和不良信息。基本信息由物业企业领取营业执照之日起30日内自行填报，业绩信息由物业服务企业应当在业绩信息产生3个月内自行申报。不良信息由各区、县物业行政主管部门或开发区管理委员会、街道办事处按照职能分工和辖区范围征集，征集后需进行查证并及时向被征集人出具信息征集通知书和相关查证材料，经异议处理及认定后由市物业管理行政主管部门负责评定。计分标准应严格按照《西安市物业服务企业及项目经理信用信息记分标准》进行评定。

　　最后，在信用信息使用和监督上，市物业管理行政主管部门根据年度信用记分结果，每年评定物业服务企业及其项目经理的信用等级。信用信息有效期限内，物业服务企业或者项目经理没有不良信息记录的，物业管理行政主管部门应当给予激励，有不良信息的，应当采取惩戒措施。

　　（5）积极探索物业管理的制度化创新，居委会、业委会、物业服务企业形成合力，推动小区管理制度化；

　　《物权法》第72条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行相应义务。由此条规定可以看出，电梯与小区内的花草树木、路灯、喷泉等一样，都是属于全体业主共有的，不会因为一楼的住户不使用电梯，电梯的运行维护成本就会有所降低，所以一楼住户应该与其他楼层住户一样承担电梯费用。

　　另外根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者是无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院则对业主的理由不予支持。

　　根据西安市物价局《关于做好自备锅炉供热价格协商公示工作的通知》（市物发[2016]117号）文件要求，西安市实行社会化物业服务的居民小区，制定或调整自备锅炉供热价格应遵照公平、公开、协商一致的原则，实行成本核算、协商公示制度。供热单位依据陕西省物价局《居民小区自备锅炉供热成本核算办法》核算上年度供热成本费用，拟定本年度供热价格方案。供热价格、供热时间及时段、收费方式，以及上年度总用热量和热费收支情况都应包含在价格方案内。同时，供热单位应将拟定的供热价格方案与业委会充分协商形成一致意。