18新利luck体育:市场化物业管理的内涵

　　物业管理市场化的实质是变谁开发，谁管理的封闭模式为面向市场，公正、公开、公平选择的开放模式，因此，市场化物业管理应该具有如下特征。

　　1、有健全、完善的管理机构。主要包括物业管理政府职能主管部门及工商、公安、税务、统计、银行、物价等部门组成的政府管理机构，物业公司组成的物业管理协会行业自律管理机构，以及社会性、群众性的监督管理机构，如业主管理委员会等民间监督组织。

　　2、管理机构间分工明确，协调统一。物业管理职能部门应是物业管理日常管理工作的主要管理者，工商机关应主要负责物业公司执照的发放、暂停和吊销，以及市场运行秩序的管理；政法、统计、税务、物价、银行等部门应是物业管理职能管理部门的助手；行业协会应做好政府与物业管理企业的桥梁；监督机构应是物业管理职能管理部门和行业协会的耳目和触角。

　　3、管理行为程序化。政府管理部门应有相应的设备和技术，主要是实现计算机化管理，把管理的操作程序和物业管理市场情况物化在各种设备中，并由这些设备和管理人员构成一个为实现物业管理市场化目标服务的人机管理系统。 供需主体市场化

　　（一）物业管理市场供给主体市场化 物业管理市场供给主体指各层次、各类别的物业公司，它的市场化，应具有以下几个特点：

　　1、经营行为的自主性。它要求作为市场主体的物业公司首先是一个能够自主决策的现实主体。这意味着物业公司能够直接参与各类物业的经营管理活动，自觉调整自己的行为，以适应市场运行；自主经营、自负盈亏、自我发展；能够根据自身的管理水平、技术条件、作业设施装备及市场情况，自主地选择经营管理的物业，在物业管理市场上实现其价值目的。 2、经营目的效益性。管理物业时，能够进行成本效益分析，以实现最大化的经济效益或利润为经营目标，通过物业管理服务的市场交换，最终完成这个目标。

　　3、物业管理组织企业化。物业管理组织企业化既是物业管理市场化的必然，也是物业管理市场化的标志和条件。

　　4、经营活动的竞争性。物业管理市场中的各供给主体只有相互竞争，才能促进物业管理水平的提高，才能实现物业管理市场化的目标。

　　（二）物业管理市场需求主体的市场化 物业管理市场需求主体指需求物业管理服务的业主、使用权人或其集合体业主管理委员会。

　　1、决策自主性。业主、使用人或其集合体自主地选聘、改聘、辞聘物业管理单位。通常情况是，需求主体是一个由人或组织构成的集合体，这个集合体的代表是业主管理委员会，由业主管理委员会行使决策的权力。

　　2、消费的社会化。 客体商品化 物业管理市场客体指供求主体提供的各种类型、各种层次的物业管理及相关服务。物业管理市场客体商品化就是指这些市场客体能够在公开市场上交换和流通，并通过交换和流通，实现它作为商品的价值和使用价值。 物业管理及相关服务不是能够在一两天便为人们所了解的，只有在较长时间（如一年或两年）后才能全面评估。这样，物业管理市场上流通的物业管理及相关服务，就很可能有以下几种情况，质次价高、质次价低、优质优价、优质低价。通过市场竞争，最终结果将是优势优价、优质低价、质次价低的商品能够存在，并且质次价低的商品最后将逐渐被挤出市场，或只能拥有较低的占有率。

　　也称委托合同化。物业管理委托合同是物业所有人或者物业为主管理委员会与物业公司签订的有关物业管理与经营方面，明确双方权利与义务关系的协议或契约。建设部和国家工商行政管理局联合制定了《物业管理委托合同示范文本》（以下简称《示范文本》）。《示范文本》是物业管理市场、规范市场行为的一个重要合同，也是国家倡导委托契约化的一个表现。

　　包括价格构成合理化和价格定位合理化。价格构成合理化，说明物业管理过程中，哪些应纳入价格构成，哪些不应纳入价格构成。价格定位合理化，要求价格定位不能过高或过低。制定价格标准要考虑物业公司既能生存，又能发展，业主或使用人能够承受，城市、地区和小区的具体情况等因素。

　　物业管理市场中的竞争应是实力、信誉的竞争，参与竞争的物业公司都应在机会均等、公平、公开、公正的条件下进行合法、有序的竞争。

　　此外，物业管理市场纠纷处理也应法制化。利用法律手段解决各种物业管理纠纷，是物业管理市场化的另一个要求。