18新利luck体育:房地产后开发时代： 物业服务开启市场化扩张

　　本周一，广汇地产在成都首个项目——广汇御园开始由万科物业担任前期的案场物业管理工作。今年1月，成都万科物业签约恒德物业；6月初，成都万科物业签约华熙528艺术村；加上去年签约的首创地产和北辰地产，万科物业在成都已经与多家开发商、物业企业开展了多种形式的物业服务合作。值得关注的是，成都万科物业作为万科物业在西部区域的中心城市公司，管理服务四川、重庆、昆明、贵阳、新疆五地的万科物业项目，并已经在这些城市与多家大型房企和物业企业开展了合作。

　　在物业公司需要自己找项目的时代，房地产开发已经进入后服务时代。物业公司的市场化运营，正在加速行业洗牌。是什么原因促使万科物业在“衣食无忧”的情况下，还要“走”出去“揽活”？未来物业服务的发展方向在哪里？带着这些疑问，记者日前采访了万科物业成都中心城市总经理周勇。

　　“其实不仅是万科，现在很多大品牌的物业公司都在加速市场化进程，中海、华润、龙湖、保利这些一线的物业管理公司都将触角伸向了除自己品牌外的楼盘。”今年年初才接掌成都万科物业公司帅印的周勇告诉记者。

　　周勇表示，各大品牌物业公司市场化是大势所趋，这是物业行业的二次。通过对行业的一轮洗牌，存活下来的物业公司具备更好地物业管理能力，这将给行业和用户都带来良性影响。

　　其实早在2000年左右，万科物业就已经试水市场化，但那时可以说只是“浅尝辄止”的“粗浅合作”：当时的万科物业，市场合作主要是给开发商的楼盘提供物业管理方案咨询和设计，并建立物业管理系统。2008年左右，万科物业自己全面终止了这种“顾问”合作。

　　经过十多年发展，万科物业厚积薄发，从2016年开始，市场化提速明显。截至今年8月底，万科物业在西部五省、市总计管理服务面积已达2400多万平方米，为19万个家庭服务，拥有近60万客户。合作形式不再局限于输出管理，而是更加多元化。如万科物业和首创地产直接成立合资物业公司，成都万科物业不仅入驻首创在成都已经交付的五个项目担任物管，未来首创在成都新开发项目也将由万科物业公司提供物业服务，首创业主今后也可享受到与万科业主同样品质的服务。北辰地产、恒德地产、华熙528艺术村等项目则是聘请万科物业作为项目的物业管理公司，为业主提供服务。

　　周勇表示，“不管是哪种方式，我们都希望让更多用户体验到物业服务的美好。万科物业走入市场坚持一个基本原则，就是坚持一体化运营，无论是否是万科旗下自己开发的楼盘，只要万科物业承接了项目的物业管理服务，不管物业费高低，都将按照内部统一的服务标准和体系提供物业管理服务，不会区别对待。”

　　“一个好的物业公司不是靠物业费赚钱，在物管费固定的情况下，一味追求利润就会缩减服务标准，降低用户满意度，毕竟物业公司的第一要务是帮助用户的房子保值增值。”

　　那物管费不够咋办？对此周勇说，好的物业公司，盈利都不是靠物管费支撑。从物业管理费的角度来看，业主缴纳费用是希望能被合理运用，物业能被管理好，所以物业服务可以简单理解为是如何花钱，物业公司只有合理地运用了这笔钱，得到了业主的信任，才有机会围绕业主开展更深层次的服务。围绕社区，通过对小区的系统管理和提供生活服务，增加创收、运用智能化设备降低人力成本等多种方式来实现盈利。“我们的安保人员平均年龄不超过30岁，这比请中年人做安保的人均成本要高2000元。但是通过运用睿服务体系，通过互联网实现了对设施设备的监督 闭环 ，降低了很多人力成本。”

　　据周勇介绍，在物业管理初期，当行业内大部分物业企业还在互相借鉴和自我摸索的经验传承期，万科物业就已沉淀出一套标准化体系运行，现在更是将多年迭代更新的万科物业标准化体系植入睿服务平台，形成一套解决物业公司痛点的睿服务体系。2015年，万科物业逐渐市场化，通过睿服务合作模式，将这一整套解决方案，共享给万科物业的合作伙伴。

　　在万科的这套睿服务体系中，有以社区服务为场景的“住这儿”APP，让社区业主体验足不出户缴纳物业费，停车不用再刷卡，一键呼叫上门维修，使物业公司在更好地实现精细化、集约化管理的同时极大地方便居民生活。2016年，“睿服务”升级到3.0版本，万科物业实现了对设施设备的全封闭监督，业主只要扫描二维码，即可查看、监督小区内设施设备信息及维修保养记录。

　　周勇表示，正是这些先进的管理经验、科技和信息技术的运用并在传统物业管理之上融入“互联网+”，给万科物业走入市场插上了“翅膀”，并在瞬息万变的竞争中振翅高飞。他同时强调，市场化不能忘掉物业服务的根本，不能一味只追求利润，规范的市场化服务和有序地竞争才是行业长远发展的方向。本报记者 周小洁