18新利luck体育:南都物业2022年年度董事会经营评述

　　公司秉承“让生活更美好”的企业使命，“行稳致远”的战略方针，围绕“一体两翼”发展战略，覆盖“住宅、商写、城市服务”三大领域全业态发展，有序推进“1+N”区域布局。报告期内，公司实现营业收入184,672.97万元，较上年同期增长15.93%，主要系公司自身外拓水平加强及并购中大普惠、中大物业，物业管理服务项目增加；实现扣非归母净利润11,058.38万元，较去年同期下降7.08%，主要受外部环境影响，同时基于谨慎性原则考虑，应收账款按单项计提坏账准备，后续公司将加大应收账款催收力度；报告期末，公司毛利率为19.54%，净利率为8.39%，公司整体经营面保持稳健向好的态势。

　　报告期内，公司以提升已进驻城市项目密度，持续巩固长三角区域优势为重点进行市场拓展。全年新增签约项目107个，新增签约面积1330.63万平方米，较上年度增长35.63%。截至报告期末，公司总签约项目711个，总签约面积8490.91万平方米，其中长三角区域（江浙沪皖四省）签约面积占比87%，较2021年上升约5个百分点，长三角区域营收占比91.70%，较上年同期增长1.87%。

　　公司近年来不断丰盛服务业态，已覆盖住宅、商业、办公、园区、学校、医院、交通枢纽、文旅、公建、市政环卫等各个业态，并积极提升非住宅领域各细分业态核心竞争力，已初步形成“住宅、商写、城市服务”三大领域全业态布局。以签约面积为统计口径，截至报告期末，公司总签约面积中，住宅项目占比68%，商写项目占比23%，城市服务项目占比9%；全年新增签约面积中，住宅项目占比48%，商写项目占比25%，城市服务项目占比27%，非住宅项目新拓面积占比过半。

　　报告期内，公司将交通枢纽类物业作为业务增长新的发力点，新增多个标志性项目，包括上半年新增的绍兴城际铁路项目、杭州萧山国际机场项目，下半年新增的杭州火车西站项目，成都地铁三号线项目、宁波栎社国际机场项目，其中覆盖杭州三大门户交通枢纽中两座，实现了从地铁到大型高铁站、城市间铁路、国际机场的布局。

　　除此之外，2022年公司各业态均新签多个项目，包括：住宅领域的滨湖苑、新明丽江苑、湖著观邸等项目；商写领域的西投银泰、丰盛未来汇、丽水银泰等商业类项目，养生堂双浦工业园、普洛斯昆山千灯北园区、普洛斯昆山花桥桦青园区、普洛斯昆山华成园区、菜鸟网络太仓园区等园区类项目，乌镇超算中心、中国移动600941）通信集团云南有限公司玉溪分公司等办公类项目；城市服务领域的扬州工业职业技术学院、杭州市三墩小学、杭州市双桥小学等学校类项目，杭州净慈寺等文旅类项目，西安高新区、赵市村环卫保洁及垃圾分类、杞县、梅李镇等环卫类项目等。

　　报告期内，公司全业态综合服务能力获得市场认可，在综合城市服务领域实现新突破，在原有环卫、河道治理等业务的基础上，成功中标浙江乌镇战略合作项目，中标服务总面积125万方，中标年合同额6000余万元，服务内容包括物业基础服务、社会停车场管理等物业增值服务，商业综合体、产业园区招商运营等资产管理服务。公司已于4月完成与乌镇实业（桐乡）有限公司的战略合作协议签署，并于5月完成双方合资公司桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司（简称“乌镇南都”）的设立。截至报告期末，乌镇南都已顺利接管包括互联网之光博览中心、融媒体、智慧社区、东苑农贸市场、双桥北苑等各类业态近20个项目，接管面积近百万方。

　　报告期内，公司与中铁建城市开发有限公司（以下简称“铁建城发”）签署战略合作协议。聚焦城市更新领域，发挥协同优势，拟以城市运营业务为合作基础，开展未来社区、文旅新城、科技产业园区、总部基地等项目的合作，打造具有核心竞争力的产业生态圈，截至披露日，铁建城发战略合作已落地金华石泄未来社区、宁波/上饶/温州案场等项目。7月，公司与山东春泽华翰控股集团（以下简称“春泽华翰”）新签战略合作协议，拟为春泽华翰开发建设的产业地产、文旅地产等综合项目提供专业化的物业管理服务，助力公司深耕江西、北京、山东等地区。

　　2021年公司与世界五百强、浙江省属特大型国企物产中大600704）集团签订战略合作协议，并于2021年末通过浙江产权交易所竞得浙江中大普惠物业有限公司（以下简称“普惠物业”）80%股权及杭州中大物业服务有限公司（以下简称“中大物业”）100%股权。普惠物业及中大物业已于2022年1月完成签约及工商变更手续，并于2月并入公司财报。报告期内公司积极推进各项投后整合和提升工作，导入南都的运营体系、增值服务体系等，提升普惠物业与中大物业的管理水平及经营效益。同时保留其原有的业态特色和国企旗下品牌特色，积极开拓外部市场，年内新签约多个项目，新拓面积超百万方。报告期内，普惠物业实现营业收入13,441.16万元，净利润1,090.49万元；中大物业实现营业收入1,067.24万元，净利润164.41万元。

　　公司按照“5+N”增值业务规划，以智慧生活服务平台“悦嘉家”开展社区零售，并链接线下到家服务、美居服务、中介租售、社区空间运营等增值服务板块。报告期内，该板块实现营业收入17,552.01万元，毛利率44.61%。社区零售板块，2022年进一步加强社区新零售生态链布局，通过对驿站、前置仓、售货柜、市集的落地试点摸索，新零售业务逐步实现仓、柜、集、站、店的业务规划，实现端午节销售额同比提升60%，中秋销售额同比提升50%；到家服务板块上半年重点推广家电清洗、洗衣等业务，下半年针对B端业主及客户推出泛行政服务，实现业务稳健经营；美居服务板块受房地产市场环境影响，从面向B端开发商客户向C端社区客户转型；中介租售以“直营+联营”模式同时开展，覆盖公司旗下住宅、商办业态项目；社区空间运营板块度发力，提高资源点位覆盖率、多渠道引入柜体及广告类等业务合作伙伴，新推出快递驿站、公区停车改造等业务。

　　报告期内，公司持续推进了一系列措施对该板块经营情况进行重点改善。报告期内，该板块实现营业收入4,212.47万元，毛利率5.92%，较上年同期增加40.68个百分点，住宿运营领域，公司退出亏损的长租公寓项目，并转变运营策略，优先以委托运营模式承接新项目，对于投资回收期较长的承租模式项目进行谨慎评估；西溪群岛酒店全年作为新冠疫情隔离点，维持稳定收益。除此之外，公司对酒店和公寓项目实行并轨管理，进一步推动两大板块持续降本增效。产商运营领域，作为公司资产管理服务重点发展方向，报告期内新接乌镇资产运营业务，进一步加强现有招商运营团队配置。未来公司将通过现有运营项目夯实基础，联动物业基础服务板块，不断优化“物业服务+资产运营”模式，发挥产业协同效应，作为公司发力商写和综合城市服务领域的重要支撑。

　　公司始终秉承“智慧管理、人文服务”的理念，将高品质服务和客户满意作为发展根基，并将人才梯队建设作为长期重点工作，为提升服务竞争力奠定基础。

　　报告期内，公司持续探索服务品质提升空间，优化全生命周期的运营体系，加强节点把控、调节奖惩机制、强化培训赋能，提升业务的标准化、服务的差异化、运营的数字化和能力的专业化；建立快速响应处理客户诉求机制，启动“客户聆听计划”，邀请城市公司总经理、片区负责人等管理人员走进400客服热线主动回访客户，并多次组织项目经理接待日及业主恳谈会，开展10大主题人文服务行动，搭建与客户间零距离沟通平台，促进物业与邻里间友好关系，公司客户满意度较上年有效提升。

　　公司一直以降本提效为目标稳步推进智能化转型，旗下全资子公司悦都科技负责公司智慧平台建设，目前已获得“国家高新技术企业”认定。报告期内公司全新改版悦嘉家平台，发布悦嘉家7.0版本，重构原基础数据，同步新视窗客户数据，全新打造跳转微信小程序支付功能，优化账单展示方式；进一步推动车场管控平台建设，从项目实际需求出发，上线车位预约、共享功能，优化收费端操作界面，提升优惠券使用功能；有效利用云+私有化平台部署，建立数据灾备机制，完善数据备份功能。

　　为提高集团垂直管理效能，公司上线领导视窗平台，实现五大看板数据实时化、在线化管控；在内部信息建设方面，逐步消除各系统间的信息孤岛，实现系统间信息共享，提高信息使用的及时性、准确性和有效性，为集团的互联互通以及大运营体系的运转添加了数字化活力。

　　报告期内公司积极承担基层社会治理的责任，助力落实“六稳”工作、“六保”任务，持续推动人才建设工作，持续引进行业高级管理人才，进一步细化人才画像，优化业务组织架构，完善高质量人才供应链。公司打造“梦之生”高校计划，成立“东西部城市服务就业合作联盟”，不断深化校企合作模式，完善人才梯队建设体系；通过“季度管家行动学习工作坊”、“年度家圆桌俱乐部”，通过理论知识及案例研思破解等方式赋能，聚焦管家业务规范，提升悦管家、管理线管家岗位的综合能力；通过虎跃军计划、龙跃军计划、御林军计划等人才培养计划完善项目经理后备梯队，持续向项目输送高匹配管理人才。

　　2022年，物业行业依旧坚守疫情防控第一线履行社会责任，彰显高效、专业服务水平。在房地产市场维稳、行业鼓励性政策频出背景下，物业行业持续追求扩大服务规模，同时努力探索拓宽服务空间、延伸服务范围，实现稳定增长。

　　物业行业作为重要的民生服务行业，凭借疫情防控期间的良好表现，社会价值正在被重塑。在中央发布的《“十四五”规划纲要和2035年远景目标纲要》中，多次提及物业管理行业，并将包含物业在内的服务业作为加快生活性服务业品质化发展重要方向，进一步推动物业融入社区治理。此外，多项利好物业行业拓宽边界鼓励性政策发布。2022年1月，国务院办公厅印发《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》，全面推进城市一刻钟便民生活圈建设，引导市场、社会力量发展社区托育、养老等服务业态，鼓励发展社区物业、维修、家政、餐饮、零售、美容美发等生活性服务业；鼓励有条件的地方引进专业化物业服务，建立健全业主和物业服务企业双向选择机制。2022年2月，国务院印发《“十四五”国家老龄化事业发展和养老服务体系规划的通知》，支持物业企业发挥贴近住户的优势，与社区养老服务机构合作提供居家养老服务。在政策的推动下，物业行业逐步奠定社区治理中的核心地位，行业向管理更规范、业务更多元方向探索。

　　2022年中央经济工作会议明确要确保房地产市场平稳发展，但短期内房地产市场调整压力仍然存在。根据国家统计局数据显示，2022年，全国房地产开发投资132,895亿元，较上年同期下降10.0%。商品房销售面积13.60亿平方米，较上年同期下降24.3%。商品房销售额133,308亿元，较上年同期下降26.7%。根据克而瑞物管研究数据显示，2022年物业行业总规模为353亿平方米，较上年同期增长3.22%；2022年物业行业物管营收为12437.2亿元，较上年同期增长4.5%。虽部分受房地产行业震荡影响，物业行业整体市场规模仍然保持稳健增长态势。

　　2022年5月，民政部、中央政法委等九部门发布《关于深入推进智慧社区建设的意见》，提出了集约建设智慧社区平台、拓展智慧社区治理场景、构筑社区数字生活新图景、推进大数据在社区应用、加强智慧社区基础设施建设改造等推进智慧社区建设六个方面的重点任务。而在2022年10月党的二十大中也高频出现数字化、智能化等词。数字化时代背景下，作为基层社区的服务者，物业行业在推动智慧社区建设起着关键作用，如何加快智能化升级更好服务客户及提升管理效率更是行业在研究的课题。多家物业服务企业针对企业自身特点及需求利用互联网、物联网、大数据等技术打造智慧平台管理系统，以智慧化服务布局精细化管理，为客户提供更全面、多元化需求。

　　公司成立于1994年，是一家独立第三方物业服务企业，现为中国物业管理协会名誉副会长单位、浙江省物业管理协会会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业”为愿。