18新利luck体育:京口住建“有机更新”老小区物管

　　金山网讯 最近，茶山小区正酝酿成立业主委员会，由大市口街道物业服务中心协助统筹小区内绿化、保洁、技防等物业管理事宜；梅雨季到了，酒海街社区忙着梳理辖区内屋顶、墙面渗漏住户总数，帮助联系专业队伍着手维修记者日前从京口区住建局了解到，针对辖区内各老小区的管理现状，他们分类施策，通过居民自主管理、物业公司制、准市场化等路径，实现老小区物业全覆盖。

　　一方面是老小区物业管理缺位，小区环境、治安堪忧；另一方面是有物业管理公司的小区物业费征收难，业主认为物业服务不到位。随着城市化的不断推进，物业管理问题已成为影响城市居民幸福感的“痛点”。京口区住建局副局长陈阳告诉记者，京口区目前有200多个小区，其中老小区面积达485万平方米，几乎占了主城区的一半。“老小区普遍存在的问题集中在建设年代早、基础设施薄弱，老小区居民以老年人和低收入人群为主，花钱购买物业服务的意识淡薄。基于这样的状况，破解老小区物业管理难题显得尤为迫切。”陈阳说。

　　近年来，京口区集中力量对老小区实施基础设施改造、物业提升和海绵城市改造三大工程，补短板、还旧账。市住建局、京口区住建局、街道和社区每年配套1000万元资金，对瑞景山庄、朝阳门小区、江滨新村、华润新村等老小区进行了提升改造。

　　居住环境变好，居民对物业管理的认可程度也在悄悄发生变化。据大市口街道物业服务中心副主任王文俊介绍，以前茶山小区面貌破旧，没有安保设施，物业费收不上来，物业公司也不愿意进驻，小区几乎处于失管状态。去年，由市住建局、京口区住建局投资，在小区里安装了60多个电子眼，并结合海绵城市改造提升小区整体环境。今年起，茶山小区向每户家庭征收15元/年的物业费，主要用于安保技防电费，没有一户居民拒绝缴纳。

　　在充分市场化的当下，把老小区物业管理完全“交”给市场有一定的难度。为了解决这个问题，京口区住建局在区级成立物管中心，在街道设立物业服务中心，在社区建立基层物业服务队伍，形成了物业服务管理体系。

　　酒海街是一个典型的敞开式老小区。小区改造后，社区居委会牵头召开业主代表大会，开展业主自治，同时成立了社区物业管理服务站，为居民提供维修、调解、保安、保洁和代收快件等服务。此外，社区成立了一支相对固定的应急队伍，为居民提供家电、下水管道维修服务。酒海街社区卜美琴在社区服务了25年，她还利用人头熟的优势，借力职能部门，为社区及时联系道路、路灯、排水等维修事宜。

　　健康路街道早在2005年就成立了安康物业公司。经过多年发展，“安康”已具备了一定的市场竞争能力。健康路街道物管中心摸索出特色工作法与施工单位达成合作意向，在辖区范围内选取条件成熟的小区，对老小区共同开发改造，改造费用由施工方承担。改造完成后由街道加强管理，管理费用与施工方逐年分成。这种模式改变了此前老旧小区物业全覆盖完全依赖政府拨款的模式，增强了小区自身“造血”的能力，使小区的物业管理逐渐步入良性循环。曾经一度失管的瑞景山庄小区，在安康入驻后，新建了文化休闲长廊、宣传栏、停车位、指示牌等。以前物管费征收率不足30%，安康对其“准市场化”管理后，98%的居民缴纳了物管费。

　　焦顶山社区则采用居民充分自治模式。该社区党总支、居委会主任华君告诉记者，为增强信息沟通，尊重业主的自治权，他们适时将业主委员会、物业公司、社区和相关利益关系人召集在一起，就停车位管理、小区道路维修等问题充分协商，在公开的平台上进行利益博弈和协调，从而减少矛盾，推进方案的优化和实施。

　　无论是对老小区进行提升改造，抑或是物业管理准市场化运作，京口区住建局局长王志斌表示，政府“兜底”并不是大包大揽，而是通过前期的管理、提升服务、巩固成果，实现政府逐步退出，最终将老小区物业管理推向市场。一方面让老小区居民慢慢接受花钱买物业管理服务的理念，另一方面通过物业服务的实践成果赢得居民的信任，引导居民与物业管理公司形成相互理解和认可的关系。

　　2011年至今，大市口街道辖区内东吴新村、置业新村、华润新村二期等老小区物业管理已逐步推向市场。东吴新村4幢居民章先生告诉记者，他在这里住了十多年，目睹了这几年小区发生的变化。“现在人们生活条件好了，都买了私家车，小区内车位特别紧张。经过社区、物业对车位进行改造，停车难问题大大缓解。车辆有序进出，我们居民的安全也得到了保证。”章先生说。

　　去年朝阳门小区进行了海绵改造和物业提升，环境、管理都上了一个大台阶。居民们表示，以前年轻人都不愿意回来住，而现在呢，大家都不愿意把房子往外租。只要管理好，居民们心甘情愿为物业管理买单，老小区一样住得舒心。（蒋莉 翟进）